核心提示：零售商场方面，林德良认为零售有四个动能：新能源汽车、社交休闲体验、咖啡、医疗健康，越秀房托做商场也是抓住这方面，把零售业态给做好。 作者：冯慧欣疫情的爆发及经济下行影响，蔓延至越秀房地产投资信托基金（下称越秀房托）所布局的城市。8月4日下午，越秀房托于线上召开2022年中期媒体业绩会。越秀房托董事长、执行董事及行政总裁林德良，越秀房托执行董事及副行政总裁区海晶，财务总监关志辉以及投资者关系总监姜永进均有参会，并答记者问。截至今年6月底止半年业绩，越秀房托整体收入总额9.44亿元，按年增长7%；物业收入净额6.87亿元，按年升7.6%。不过，除写字楼增37.1%至6.38亿元外，其他业务均录倒退，如零售商业倒退5.4%至7676.3万元；专业市场倒退54.7%至6333.7万元，酒店公寓倒退15.3%至1.66亿元。“上半年的写字楼并不算太差”，林德良指，“我们总共写字楼涉及到7个项目，有2个项目受疫情影响，其余有5个项目的租金收入是上升的。而且在7个项目里面有5个是高于90%的出租率，其续租率达85%，续租租金亦上升2%。”他预期，随着下半年国内疫情稳定，写字楼需求回升，料下半年国内写字楼市场会较上半年好，亦相信下半年能有更多好消息出来，包括经济的增长。林德良相信，写字楼是穿越经济周期比较好的产品，预期未来写字楼业态占比达到68%。至于零售商场方面，他认为零售有四个动能：新能源汽车、社交休闲体验、咖啡、医疗健康，因此越秀房托做商场也是抓住这方面，把零售业态给做好。他又指，上半年酒店受到疫情不利影响，随着疫情受控及旅客增加，酒店业务已复苏，6月及7月入住率80%至85%，已回到2019水平，预期下半年相关项目的表现将会好于上半年。总结上半年集团经营情况，林德良指，随着疫情不断持续，经济增长有所放缓，可以看到经济是在修复的，新需求也回来了，更需要做差异化的竞争，做出差异化的产品。正因如此，越秀房托持续在做主动管理。“我们的压舱石，西塔(IFC)及越秀金融大厦，占总体收入接近70%。这两个巨无霸项目在珠江新城的核心地段，属于地标物业，出租率高位运行在90%，商场则是100%的出租率。”另外林德良提到，自今年初以来，内地爆发疫情，基金于今年上半年向若干租户提供临时租金减免，与租户共渡难关，减免总额为8000万元，约占基金去年总收入的4.5%。他相信，在疫情减退的情况下，将不会再需租金减免，因此下半年这方面的数据增长亮点。收购项目方面，林德良指出，现时北京、上海有不少投资物业项目值得关注，集团会对此进行关注，但目前主要是把运营做好，暂时没有具体的收购计划。“大家可以看到其他发展商的一些物业要出售，有些物业相对以前是优惠的，我们会留意，但暂时今年未有计划去做具体的收购。”越秀房托截至6月底负债比率43.9%，林德良指，与上限仍有一段距离，6月份公司做了境内融资置换，融资成本从4.3厘降至3.5厘，涉每年节省利息约1000万元。而鉴于美国加息，公司亦不免受到影响。“我们都做了测试，如果我们多10点子的话，那大概会多300万元，影响有限。”以下是越秀房托2022年中期媒体会部分问答实录:现场提问：目前金融环境相对不太明朗，有经济下行态势，接下来像越秀金融大厦租金是否会有调整的区间？在完成越秀金融大厦收购后，集团在下半年及接下来是否会有别的收购计划？林德良：的确大家也观察到GDP是在增长的，消费的动能还是在增长的，只是增长没有那么高位。北塔这个项目，可以具体说说上半年的表现。我们的出租率维持在高位运行，在95.5%的出租率，租金水平略有上升，续租率有72%，我们的续租增长。像北塔下半年有9%的到期，明年有24%的到期，预期第一轮到期后，第二轮租金有可能是上升的，是有大概7.5%的租金上升。同时下半年跟明年有24%的到期，我们也希望团队能做得更好。关于之后的收购，暂时今年没有太多的想法，主要是把这个项目及其他项目做好。关于未来，我们的写字楼业态占比达到68%，写字楼是穿越经济周期比较好的产品。现场提问：请问是否有兴趣去买比较有质量的物业？现在的价钱更加便宜了，是否有兴趣买其他项目？林德良：现在关于收购方面，刚刚也提到了，今年我们主要是把运营做好，新收购方面，现在的确有很多项目。你说得很对，无论是刚刚提到的项目以及内地看到的，像北京、上海等等城市都有很多的项目现在拿出来，因此确实是值得关注的。但暂时我们未有具体的计划。现场提问：上半年写字楼的租约是否理想？出租率怎么样？预期的租金走势怎么样？暂时是否有融资计划？加息对集团的影响程度是怎么样？林德良：上半年的写字楼都不算太差，我们总共写字楼涉及到7个项目，有5个项目的租金收入是上升的，而且在7个项目里面里有5个是高于90%的出租率，另外2个因为受疫情影响，大家知道上海及武汉是有些冲击的。租金方面，我们是略有上升，7个项目有5个项目的租金是上升的，当然上海仍是受压。我们有个数据可以看到，续租率是考验团队的。现在的续租率，在写字楼方面，在广州的写字楼，我们的续租率达到85%，IFC的续租率可以达到96%。因此可以看到我们在客户维护方面、粘性方面做得不错，续租的租金是有略微上升，大概2%的上升，所以出租率和续租、租金都表现不错。下半年情况，相信疫情会慢慢好吧，相信下半年至少会比上半年好，亦相信下半年能有更多好消息出来，包括经济的增长，下半年也是个发力的下半年。我相信下半年，在写字楼方面的需求会增加。关于融资加息，我们是比较主动的，6月份做了境内融资置换，融资成本从4.3厘降至3.5厘，涉每年节省利息约1000万元。美国加息方面，我们都做了测试，如果我们多10点子的话，那大概会多300万元，影响有限。